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碧桂园服务拟不超100亿收购富良环球 或为弥补区域布局短板
9月20日，碧桂园服务控股有限公司(简称“碧桂园服务”)公告称，碧桂园物业香港(公司间接全资附属公司)与富力物业服务集团有限公司(下称“富力物业”)签订股权转让协议，同意以不超过100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。
在完成收购事项后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接持有各目标公司100%股权，而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务的附属公司，其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。
值得一提的是，富良环球最早露出公众视野是在2021年4月，富力物业提交的IPO招股书中，富良环球为富力物业的全资子公司，持有富力物业服务香港的100%股权。
但是，记者注意到，这家富力物业的持股方是富力地产的大股东李思廉、张力和一家独立第三方升卓，但并无富力地产公司名义的持股。换言之，富力物业与富力地产并无股权关系，而是在李思廉、张力个人名下。
富力物业作出多项业绩承诺
9月20日，碧桂园服务发布公告称，其以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。
公告内容显示，富力物业持有及通过富良环球成为综合物业管理服务的提供者。从该笔交易来看，富力物业几乎是倾囊而出。
而在此之前，富力物业曾寻求独立上市。今年4月26日，富力物业刚在港交所提交了招股书，酝酿多年的富力物业终于开始启动上市。截至目前，富力物业在港交所的申请状态仍为“处理中”。
从股权结构上看，目前富力物业并非富力地产(02777.HK)的子公司。富力物业由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。但是，富力物业业务增长主要得益于富力地产的支持。
据公告显示，截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积约为0.69亿平方米，其中住宅物业的在管建筑面积约为0.58亿平方米，商业物业的在管建筑面积约为0.11亿平方米。
在具体收购方案上，收购事项之代价由不超过70亿(针对2021年现状部分)，以及不超过30亿元(针对未来0.66亿平方米在管面积合约)组成，合共最高代价不超过100亿元，上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减，代价将以碧桂园物业香港的自有资金支付。
此外，对于碧桂园服务的此次收购，富力物业承诺，富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿平方米，总合约面积不低于1.27亿平方米。
与此同时，双方约定，自交割日起五年内，富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争性关系，或不利于其经营管理的行为。
大手笔收购或为弥补区域布局短板
那么，碧桂园服务为何再次大手笔进行收购?实际上，在碧桂园服务眼中，富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力，在中国商业运营服务标准制定中发挥重要影响力，且在城市更新项目综合管理服务上表现领先。
对于此次收购，碧桂园服务方面称，这有利于加强其在特定区域(主要集中在一线、新一线及二线城市)的优势，进一步扩大业务规模和覆盖范围，同时促进集团在商业物业管理方面的发展。
中指研究院分析人士认为，当前，在激烈的市场竞争中，物业企业可以通过收并购等方式迅速切入重点城市，在深耕区域的基础上提高核心城市项目密度，弥补其区域布局短板。
事实上，对于收购目的，碧桂园服务一直在强调“要稳固行业龙头地位”。今年1月20日，碧桂园服务市值正式越过2000亿大关，成为行业内第一家两千亿市值的物业企业。截至9月21日，碧桂园服务市值为1541亿元。
业绩方面，碧桂园服务表现出色，2021年上半年，碧桂园服务实现收入115.6亿元，同比增长约84.3%;毛利38.6亿元，同比增长约65.5%;毛利率为33.4%，同比下降3.8个百分点;净利润21.13亿元，同比增长60.68%。
然而，作为物管龙头的碧桂园服务，“野心”不止于此，其计划5年时间做到千亿收入。而收购则是达成这一目标的途径之一，比如碧桂园服务于2021年2月收购了蓝光嘉宝服务。
值得一提的是，在上述物业收购的消息发布之后，同在9月20日，富力地产发布公告称，李思廉、张力作为公司的执行董事及大股东，已与富力地产沟通，为支持集团将提供约80亿港元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。
如此一来，富力地产表示，即使不算任何外部融资或资产出售带来的现金流，公司预期也将有足够资金应付在短期内到期的债务。
