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北京二手房低位运行看房量“升温”
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从去年3月楼市调控升级开始，北京楼市成交全面下滑，二手房成交量也持续低迷，中介关店、经纪人离职屡见不鲜。不过，岁末年初之际，在部分业主急需换房、降价到位的基础上，以小换大、以旧换新的购房需求开始入市，二手房交易量有所抬头。业内人士称，预计今年全年成交量将有所复苏，但受调控影响，需求依旧受限，二手房成交量和去年基本相当。
1月成交万套以下
麦田房产的统计数据显示，截至1月28日，1月份二手房网签量达9044，上月同期为9500套，去年同期为14689套，环比下跌5%，同比下跌38%。
业内人士称，这一数据虽然相比去年6-11月期间每月8000套左右的成交量有所上升，但对北京市场而言，二手房1万套左右的成交量依然低迷。
在房价方面，北京市住建委统计数据显示，2017年12月，二手房成交的平均价格是59100元/平方米，同比2016年12月下降1.2%，比最高点的2017年3月下降了13%。
记者走访发现，相比去年年中，几乎所有中介门店生意冷清，顾客寥寥无几，近期市场相对有所回暖。一些机构门面，周末店里基本就留一人管理，其他人员均出去带客看房，刚需及置换客户入市意愿在逐渐增加。
北京中原五棵松片区区域经理陈贵勋告诉记者，他所在的门店在五棵松区域，主要负责紫金长安和今日家园两个小区。这两个小区50%客群，来自于本小区的置换客群，小房换大房。陈贵勋表示，大部分客户还是观望，最近成交的刚需客户相对较多，价格方面略有下降。
安居客分析师李震指出，目前购房者的心理从之前的冷却观望，到现在开始逐步进入市场看房选房。
中介看淡后市
记者了解到，受调控政策影响，购房者观望情绪依然存在。部分换房业主，或着急出手的业主，报价降的幅度相对大些。记者注意到，东三环区域一套130平方米两居，业主原先报价为1100万，因着急出手，连续调了两次价，1月份调到了960万元。
在整体市场降温的同时，昌平回龙观、顺义城区等热门区域关注度较高，成交价相对比较坚挺。如回龙观的融泽嘉园小区，从2016年3月份到现在房源均价基本没有浮动，二手房挂牌价维持在48888元/平方米左右;顺义的万科四季花城项目和融泽嘉园小区情况相似，二手房挂牌价在48735元/平方米左右。
从当前的置业客群情况来看，改善型需求仍占主流。麦田房产的统计显示，北京首次置业群体占比仅为35%，改善型换房(包括添置)需求占比达65%，这一比例较3·17政策之前的75%虽有所下降，但仍为市场需求的中坚力量。
而在房源面积上，最近成交的主要集中在45-90平方米之间。安居客房产研究院的统计数据显示，100平方米以上三居大户型成交量占比只有10%。需求主要集中在刚需类小户型，且户型格局多倾向二居、三居。
对于后市的看法，李震认为，今年春节前后看房人数还会陆续增多，相应的成交量也会有所提升。基于此预计，今年北京二手房的成交量会介于2016年和2017年的量之间，不会像2017年那么惨淡，但也很难恢复到2016年的水平，月成交破万应该不成问题。价格不会再大涨，但价随量涨的趋势下，价格也会有小幅度上扬。
不过，麦田房产首席分析师张叶松认为，目前市场量价齐降调控效果明显，刚需及置换客户入市意愿逐渐增加，但受调控影响，需求依旧受限，二手房成交量和去年基本相当。与此同时，买卖双方深度博弈仍在，但价格降幅将明显收窄趋于平稳。
