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“商业地产跟F1赛车有很多类似的地方，一个是操盘项目，一个是操控车。你比别人慢1秒，到比赛结束，你就比别人慢了一圈。在现在的环境下，晴天大家都可以开快的时候，你很难突破别人，可是在下雨天的时候，你就有机会突破，比别人跑得更快。”

凯德投资(中国)商业管理首席执行官杨钦富在“2022观点商业年会”上表示，目前正处在一个大变革的时代，商业地产在所有房地产板块里最容易受外部影响。疫情的不确定性，行业的调整，加上数字化变革，多重因素叠加，让商业地产整体面临很大挑战。

杨钦富认为，在这种环境下，要突围，一是要靠动力，要有信心和保持乐观的状态；二是靠能力，专业能力是最重要的；三是靠魄力，要有迈出舒适圈的魄力。

他透露，去年9月，凯德集团进行了业务重组，之前是把所有业务放在同一个上市平台上，重组后把业务拆分为两个部分，一部分是开发业务，进行私有化，另一部分是将投资管理和旅宿整合后重新上市，对这部分业务来说，运营平台、资管平台和资本平台是基石，是轻资产模式。同时，凯德也对投资组合进行了优化，目前凯德在全国管理45个购物中心，规模不小不大，更加聚焦一二线城市。

“凯德的商业管理平台比较多元化，刚进入中国是做商场，后来有办公楼，2019年开始进入产业园区。”杨钦富说，多元业务是凯德的一个优势，能够从更广范围看到一些市场趋势，去做好布局和投资组合，多元化也让凯德的抗风险能力较强，即使某一个业态受影响也不会影响全局。

进入存量时代，商业地产如何保鲜？在杨钦富看来，首先要回到货、场和人，"货"就是要能够争取到好的品牌。疫情前，可以说商业地产是全国化甚至全球化的，因为顾客可能来自各地；而2020年疫情后，市场是一个内循环的；到了去年和今年，由于出行不那么方便，消费更多是留在城市内，挑战更大。

同时，要注重场景打造。对现在的消费者来说，场景很重要。凯德在哈尔滨一个项目里做了大面积绿色景观，并将自创IP与空间场景融为一体，当地消费者对绿色环境和生态非常喜欢，因为在哈尔滨一年中大约有半年都是寒冷天气。但如果换到广州的项目，就未必会有这样的效果。所以要根据不同城市的不同特点，去个性化运营。

此外，凯德从2015年开始推动数字化转型，面向旗下全场景顾客推出数字化平台凯德星，2020年疫情后又上线了电商平台，预计今年的GMV（商品交易总额）能达到6.6亿元，“这不只是一个轻资产，也是云资产”。

搭建了自己的平台，形成有效的商业模式，才能和其他的互联网平台互动，杨钦富表示，凯德已经和美团、平安壹钱包、抖音等都有较深入的合作和连接。