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当前观察：民企逐条分析金融新政：积极对接、争取融资支持
有民营房企认为，当前行业面临的最大困难，是经济周期下行和居民对房地产市场预期下行对销售的影响，希望通过防疫政策的调整优化、对限购限贷政策的调整等各项政策形成合力，未来能恢复居民对房地产的信心。
中房报记者 曾冬梅 广州报道
(资料图片仅供参考)
“稳定房地产开发贷款投放，坚持‘两个毫不动摇’，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁?！闭饩浠岸杂诿裼笠滴抟烧咔啃募?。
近两日，民营房企都在认真研究央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融十六条”），除了托举股价，他们更希望能在新政的帮助下尽快摆脱流动性难题，回归正常经营轨道。
“信息量很大，实操性强，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。”11月15日，雅居乐方面对中国房地产报记者表示，该公司将根据通知的精神积极与金融机构对接，争取开发贷、信托贷款等融资支持。此外，也将加快推动债券发行工作，加大与政策性银行、AMC机构的沟通对接，针对保交楼项目获取专项借款和配套融资服务，确保按时按质保交楼。
合景泰富也表示，正积极和金融机构沟通，期待后续政策顺利落地。
“之前的政策都是雷声大雨点小，周末公布的16条也需要观察一段时间银行的执行情况，才能看到释放效果?！惫阒菽趁裼科蟊硎荆饲八淙还页鎏瞬簧俳鹑谥С终?，但仅惠及少量民营房企，因此也有部分房企持观望态度。
供需两侧双管齐下
出险房企盼政策尽快落地
“金融十六条”共包含16条措施，包括保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合受困房企风险处置、保障住房金融消费者权益、阶段性调整金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面。在银行证券看来，该政策供需两侧双管齐下，实为本轮下行周期以来最强有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。
申港证券也认为，“金融十六条”的力度较此前各轮政策放松更为显著，出现了此前未有的风向变动，将对行业整体产生积极作用，同时对受困的优质民企主体产生积极推动。
也正是因为力度空前，急需融资支持的民营房企认真做了功课，逐条分析、对照。
站在企业的角度，雅居乐相关人士认为有几条措施值得关注，如在企业端，一方面是强调稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁，对金融机构的极端避险风格进行指导纠偏；另一方面从信贷、债券和股权收购等方面挖掘增量，加大资金供应量，使房企在融资端能获得一定程度的资金补充。同时，“金融十六条”对前期“保交楼”政策提供具体的落地措施，鼓励金融机构提供专项借款，配套融资支持。对于“保交楼”新发放的配套融资形成的不良信贷，相关机构和人员已尽职的可免责。在个人需求端，一是再次强调对新增个人住房需求的支持，二是保障存量住房金融消费者的权益。
“通过企业和个人需求的政策支持，预计将对进一步扭转预期，为房地产市场平稳健康发展提供保障。”就企业自身而言，“这次的政策，不管是‘保持房地产融资平稳有序’还是‘积极做好保交楼的金融服务’都对我司有很大的帮助?！?/p>
一家出险房企的融资部门负责人表示，对于该公司来说，“金融十六条”有利于债务展期、争取时间，实现资产保值增值，专项贷款则能够提供启动资金，盘活一部分项目。
“关于融资，我们一直在跟金融机构对接，但就是没法落地。如果新政能落到实处，肯定对企业有帮助?！绷硪患页鱿辗科笸嘎?。
实操环节有一定难度
行业信心待恢复
根据银河证券的观察，10月份，民企信用债发行总额在总发行中占比仅为12.9%，民企在过去的很长一段时间内都面临发行困境。
虽然雅居乐是为数不多至今仍保持良好还款记录的民营房企之一，但在过去的一年多时间里，由于融资端的收紧，该公司过的也不轻松。曙光在半个月前出现，11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会，透露将加大民营房企发债的支持力度，雅居乐进入了第二批增信发债名单中。
该公司表示，国家的多项政策对缓解其流动性具有一定的作用，主要体现在新增债券发行、存量贷款展期等方面，可以一定程度缓解融资性现金流流出压力。
如雅居乐般资金面获得改善的房企仍是少数，还有大量民营房企在等待融资窗口的开放。“金融十六条”被寄予了很多期望，“政策有了，还需要配套细则。我们缺的是增量资金，希望出资方能够授信帮助盘活资产、项目，实现债务重组、整体盘活?！鄙鲜龀鱿辗科笕谧什棵鸥涸鹑怂怠?/p>
具体到执行环节，“金融十六条”的部分内容存在一定操作难度。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责这一规定，国泰君安认为，银行从贷款意愿上是愿意发放贷款给担保物足够，信用能力达到标准的房企，但是具体对于信用能力以及担保能力的考察具有一定弹性空间，是否达到尽职标准的确很难界定。
某国有银行贷款部员工告诉中国房地产报记者，关于尽职免责的说法较为笼统，很难消除银行相关业务人员的顾虑。
此外，“金融十六条”惠及的企业范围有多大也有待明晰。国泰君安表示，从文件的内容来看，后续的民营企业想要做债务融资，只能走担保融资的这条线，新增的融资大概率应该是经营性资产。随着担保率的提升，拥有经营性资产的公司的境况应该可以得到比较大的缓解，而纯住宅开发商与当前政策间的关联度依然不大。
摩根大通的看法比较保守，该机构认为加大对民营房企的融资支持是一个很好的趋势，但仅此一点仍然很难改变行业游戏规则，虽然有助缓解资金问题，但并没有解决房企销售疲软的核心问题。据某百强民营房企的管理层介绍，该公司已完成了美元债的展期，境内债务的规模也不大，比起偿债问题，更大的压力在于没有收入?！跋鄄恍校舻暮芏嘞钅渴强鞅镜模喙苡盅?，资金回不来?！?/p>
雅居乐方面也表示，当前行业面临的最大困难，是经济周期下行和居民对房地产市场预期下行对销售的影响，希望通过防疫政策的调整优化、对限购限贷政策的调整等各项政策形成合力，未来能恢复居民对房地产的信心。
