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荣盛发展回复深交所关注函：短期内不确定毛利率是否持续下降 当前观点
2月11日，荣盛发展在对深交所关注函的回复公告里称，公司持续盈利能力不存在重大不确定性，但受市场环境的影响，购买情绪的恢复仍需要时间，短期内不确定公司毛利率是否持续下降。
荣盛发展此前发布的2022年业绩预告显示，2022年公司实现归属于上市公司股东的净利润为亏损190亿元- 250亿元，上年同期亏损49.55亿元；扣除非经常性损益后的净利润为亏损193亿元- 253亿元，上年同期亏损49.35亿元；基本每股收益为亏损4.37元/股-5.75元/股，上年同期亏损1.14元/股。
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随后，深交所发布对荣盛发展的关注函，要求其结合所处行业环境、公司经营情况、同行业可比公司情况等，说明公司业绩亏损同比大幅增加的原因及合理性，并说明毛利率水平是否存在进一步下滑的风险。
业绩变动情况符合行业整体趋势
荣盛发展在回复公告里表示，2022年我国宏观经济增速放缓，大范围受疫情管控、房地产市场需求下降以及运营资金紧张的影响，各大房企面临销售规模大幅下降、购房者观望情绪严重、施工交房进度缓慢等困境。
“公司地产项目覆盖全国各地，大范围受到疫情影响，尤其大面积位于北方地区的地产项目，2022年内疫情反复蔓延，长时间封控，严重影响施工进度。”荣盛发展表示，近期虽行业利好政策频出，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间，项目交付量大幅下降。
同时，荣盛发展表示，房地产行业信用违约等事件频发，公司新增融资受阻，资金流动性持续承压，为保证现金流持续性，2021年以来公司采取降价促销、专项去库存等措施促进销售回款，项目毛利率出现大幅下降，导致2022年公司预计净利润、扣非后净利润同比出现大幅下降。
按照主营业务为房地产住宅和商业开发、地域性较强且总资产规模在千亿元以上等原则，荣盛发展选取阳光城、金科股份、中南建设等6家可比公司的数据进行对比分析，发现大部分可比公司2022年前三季度营业总收入、2022年预计净利润、扣非后净利润同期对比均出现大幅度下降。
荣盛发展认为，公司下降趋势超过同行可比公司中位数和平均数，但变动情况符合行业整体趋势，未发生偏离。
三大因素导致毛利率大幅下降
2022年前三季度整体毛利率为9.69%，较上年同期下降15.16个百分点，荣盛发展在公告里称，主要是2021年以来销售价格下降、结算项目成本高和资本化利息增加，导致地产业务毛利率下降。
首先，2022年受到国家对房地产行业的持续调控及疫情封控的影响，公司整体销售价格随行业大势持续走低。同时，公司为解决债务危机换取流动性，加大了存货去化力度，降价销售部分存量住房，进一步导致销售价格下降，降价项目交付确认收入后对毛利率产生了较大影响。
其次，2022年前三季度公司单方结算成本较2021年同期，上升约38%，主要系2022年前三季度结算项目的土地，大部分于2017年至2019年间获取，这一阶段房地产市场处于上行期，土地竞拍激烈，对应的土地购置成本均处于较高的水平，直接拉高了本期结算项目的平均成本。
此外，近年随着整体融资环境收紧，公司因流动性紧张，加大存量债务展期力度，出现了阶段性融资成本上升，导致本期利息支出及资金成本增加，进而导致资本化利息逐年上升。
荣盛发展认为，毛利率变动情况基本符合行业整体趋势，未发生偏离。
荣盛发展表示，2022年下半年房地产行业扶持政策频出，二级市场再融资渠道放开，在此背景下，公司寻求经营策略变化，以现金流为主线，降本增效，改善经营情况，持续盈利能力不存在重大不确定性。但受市场环境的影响，购买情绪恢复需要时间，短期内不确定毛利率是否持续下降。
