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民间借贷，是现如今很多人遇到困难时候选择度过难关的方式，原因在于银行借款要求高，贷款额度有限。近年来，民间借贷纠纷频发，究其原因在于近几年经济萎缩，很多抱怨生意不好做了，很多企业破产，很多个体工商户关门，这就导致了很多借款人无法偿还借款，产生纠纷。

最近，我接到几个关于民间借贷纠纷的咨询，这几个案件我最终没有接，原因在于无法执行，债务人已经没有财产了，其中有两个案件在约定了以房产作为抵押，并约定如果逾期未还款，则该房产归债权人所有。债权人打电话给我咨询两个问题：

一、我可不可以起诉要求还款并主张优先受偿权？

二、我能不能起诉要求把房产过户到我名下？

针对以上两个问题，我给债权人解释了，他这两项主张都不可能实现，原因如下：

第一个问题：如果该借款发生在2007年10月1日《物权法》实施之前，可以主张抵押权，但是由于有办理抵押登记的银行抵押权，所以主张抵押权存在障碍，因为银行的已经办理登记的抵押权优先于未办理登记的抵押权。如果该借款发生在2007年10月1日之后，则不能主张抵押权，根据《物权法》不动产抵押，抵押权自办理抵押登记之日起设立，因此，该案件中抵押权未设立，不可能主张优先受偿权。

第二个问题：关于是否以约定逾期未还款则房产归债权人所有为由起诉要求将房产过户到自己名下，可以肯定的，这是绝对不可能的，该约定未法律所禁止而无效，禁止的原因在于首先是为了防止债权人以此为由谋取暴利，并且可能会引发一系列的社会问题，比如以暴力，胁迫等手段要求签订流押条款，最终通过其他方式谋夺财产，同时这也是为了?；ふ袢说睦?。其次，这种约定有违法律设置抵押权的本意。最后该约定有违平等、等价有偿原则。因此，这样的条款系无效条款，法律不予保护，不能得到法院支持。

借款有风险，必须谨慎，一定要量力而行，不要超过自己的承受范围。同时，作为债权人，也要合理利用自己的权利，不能高高在上的认为自己的债权人，合同想怎么写就怎么，合同条款不得违反法律法规禁止性规定，不得违背公序良俗，如果要设立抵押权，一定要签订抵押合同，详细约定，并办理抵押登记，以最大限度保证自己在对方不还钱时可以追回。