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客户签独家代理协议 房产中介可明吃差价？
“我现在有意在二手中介地铺放售自持的住宅物业，但中介经纪一听就马上劝说放盘时签署‘独家代理协议’，并称独家房源会受大力推售，中介还会给业主一笔保证金，如果在约定期限内未将房屋出售，将会把保证金罚没归业主所有等等。”不少通过中介放售二手房的业主可能都会受到诸如上述“独家代理协议”的不小诱惑。但究竟独家放售，会不会有某些隐含的附加条款，有没有可能遇上陷阱呢?近日，市民张先生投诉到广州市中介协会的案例，可以提供借鉴。
市民应留意协议中
超过设定放盘价的规定
2016年11月初，张先生与某中介公司签署《独家代理协议》，出售海珠区新港中路某物业，拟售价110万元，并在协议约定：“经双方协议，甲方委托乙方出售110万元，乙方卖高部分作为中介服务费用。”委托期限为2016年11月4日至2017年5月4日。2017年1月初，中介公司以130万元促成张先生与陈先生签订《房屋买卖合同》，中介公司与张先生就卖高部分楼款签订《中介服务费确认书》。也就是说，张先生的委托楼价110万元与实际的成交价130万元之间20万元的差价将会成为中介机构的服务佣金。
随后，张先生家人认为中介公司有意引导其降低出售价格，高价卖出后赚取差价作为佣金，向中介协会投诉公司吃差价，目前案件正在处理当中。
据了解，目前市民出售二手房有通过中介，或者安居客、58同城等网站平台，甚至微信公众号、朋友圈等，但在二手中介地铺放盘，还是占多数。由于近年来，广州的二手房价格总体上都是处于上升阶段，因此，即使市民在放盘签订独家代理协议时，会与中介约定一个稍微高于心理价位的放盘价，但一旦约定的独家代理期限比较长，则也会出现后期市场价高于原来约定的放盘价的情况。这样一来， “约定价” 与最终的成交价就会形成差价，让中介有机可乘，因此市民需要留意这一点。
不告知真实市场价格
中介已违法
市中介协会的专业人士认为，本案中，因业主放盘时签订的独家委托期较长，楼价有所变动属正常市场行为。如因市场信息不对称，中介公司未能将房屋价格的市场变化情况及时告知张先生，而根据《独家代理协议书》约定将溢价部分作为中介费用的做法，有涉嫌损害出售方利益。同时该做法显然也对购买方隐瞒房屋真实交易价格。此情况下的中介公司上述行为已涉嫌违反《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条，房地产中介服务机构以及人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：“提供虚假材料或者隐瞒真实情况”的规定。
广州市中介协会法律咨询服务中心广东粤广律师事务所张扬律师提醒：《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司为业主出售房屋提供居间服务，如果中介公司为了获得更多的酬劳而损害业主利益，则行为属于违法。
在本案中，中介公司如果故意误导业主低估自己房屋出售价格，然后以高价出售房屋，将溢价部分作为佣金向业主收取，属于欺诈行为，纠纷若诉至法院，法院将不会支持中介公司收取佣金。作为房地产中介服务机构及中介服务人员，在提供居间服务时应做到勤勉尽责、公平正直不偏袒任何一方;在合法、诚信的前提下维护当事人的最大利益。
另根据广州市海珠区人民法院近日发出的司法建议书，房地产中介机构在提供居间服务时应双向透明，将服务内容、房屋信息、收费标准向双方披露，避免出现通过哄抬房价赚取差价的行为。
