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上半年二手房市场稳中分化
2018年上半年二手房市场表现分化，前期调控力度大的城市市场相对平稳，政策环境相对宽松的弱二线城市市场则有相对明显的升温。机构预计，下半年政策总体偏紧，支撑市场上升的因素都在走弱。
上半年稳中分化
据贝壳研究院《2018上半年房地产市场报告》显示，链家重点监测的16个热点城市二手房成交量，2018年前5个月比2017年的8-12月份总成交量增加了21.8%，月均水平是2017年3月的一半。
“2017 年 3 月密集调控以来市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，整体来看市场热度和调控前比并不高，整体处在平稳复苏状态。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示，上半年重点城市的二手房市场总体处于稳定状态。
许小乐总结，上半年二手房市场量价齐升的城市一般政策环境比较宽松，如重庆、沈阳，2018年前5个月沈阳、长沙、重庆 3 城的链家二手房成交量环比大幅增长 67.3%，其中重庆环比大幅增加80.5%，同比增长33.2%。
此外推出了人才吸引政策的城市也出现了量价齐升，如沈阳、西安、长沙、重庆等。
而二手房市场降温的城市一般政策比较严厉，或经历了多轮政策加码。上海2018年月均成交量比2017年减少了28.8%，而自2016年10月至今经历了4轮调控的成都，上半年二手房均价波动不大，近期成交量也在持续下降。
下半年市场趋弱
贝壳研究院认为短期内行政性调控仍然难以退出。报告指出，行政调控的退出一般要基于三方面考虑，一是市场基本呈现稳定状态，大幅涨跌风险可控;二是，居民购房杠杆健康稳定，可有效控制;三是，市场长效机制形成并能顺利衔接，而目前三方面条件均未成熟。
许小乐表示，下半年政策可能的走向或将包括：严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆;更多城市跟进禁止企业购房的措施;人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保;限价政策逐步退出。
除去调控政策原因，报告指出其他方面支撑市场上升的因素也都在走弱。“居民端房贷利率维持上行态势，企业端融资继续受到抑制，人才引进政策的刺激作用在衰减。”许小乐分析报告内容表示，6月北京链家二手房成交量结束此前持续上行趋势，环比下滑22.6%，绝对水平降至3 月之下，均价环比下跌0.4%。“新增客源房源量都在减少，业主挂牌价跌幅增加，涨价比例下降，接下来市场应当稳中有落。”他认为，综合来看，下半年二手房市场下行压力大于上行动力，总体将趋稳或略向下。
备注：链家重点监测的 16个城市包括北京、深圳、上海、成都、杭州、济南、武汉、南京、青岛、天津、合肥、大连、重庆、廊坊、沈阳、烟台。
