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土地市场又热了？小心拿了高价地 后面卖不出去
土地市场又热了？小心拿了高价地 后面卖不出去
21世纪经济报道记者 张晓玲
导读
地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论，尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下，面对这个局部回暖的小阳春，不少房企还是选择谨慎应对。
“好了伤疤忘了疼”，前两年拿的高价地还没消化，一些开发商又回到一二线抢地了，火爆的影子依稀闪现。
4月1日，广州集中出让一批土地，揽金87亿，共6宗土地被中海、中国电建、龙光、华邦和恒大收入囊中。
不止广州，3月份以来，部分一二线城市卖地明显升温，合肥、重庆、杭州等地的成交楼面价及溢价率，均出现不同程度上扬。
在年初至今的流动性宽松和政策微调下，楼市涌动着一股股暖流，地方卖地迎来了机会窗口，不少城市趁机大规模推地，开发商整体也有补货需求。
不过，买卖市场的双方各怀心思。地方想继续多卖高价，一些开发商想低价拿地，又对后市充满疑虑。矛盾之下，土地市场预计难以持续火爆。
近期不少大型房企在业绩会上亦表达了对2019年地市的判断。融创中国董事长孙宏斌的观点很有代表性，他认为，现在地价仍很高，而房价不太会大幅上涨，拿地要非常小心。
一二线“抢地”
楼市小阳春的另一面，是土地市场也热了。3月以来，天津、大连、杭州、重庆等地，都有不少地块集中挂牌出让。
4月1日，广州的拍地集中于荔湾、番禺、海珠、南沙等区，包括居住用地、商业用地和工业用地。
“好久没有经历这么热闹的土拍了。”据当天去到现场的开发商描述，不少同行的区域高层都来到了现场。
其中，最抢手的是番禺区的一幅地块，参与竞拍的房企多达二十多家，经过41轮竞价后被中海拿下。成交总价达到最高限价139067万元，扣除1万平米的政府回扣房面积后的楼面价为1.8万元/平方米。
这种多轮角逐也出现在番禺的另外两块地上，分别经过33轮和29轮竞价由中国电建和龙光斩获，扣除政府回购房面积后，楼面价为2.4万元/平方米和2.6万元/平方米。
荔湾广钢地块是6宗土地中起拍单价最高的地块，最后成交价达到3.47万元/平方米，周边二手房价格在4.5万-5万元/平方米。
南沙地块是工业用地，以底价84694万元被恒大拿下，用于其新能源汽车的生产基地。
克而瑞分析称，广州本次土拍的几宗商住地成交价格都不低，而且一改去年低溢价成交的颓势，每宗地块都经历了激烈的角逐，显示土拍市场热度回升。
多家房企表示，在粤港澳大湾区规划发布后，广州作为粤港澳大湾区重点城市，供求关系健康，市场潜力巨大，更受青睐。
除了广州，其他一二线城市土拍也出现回暖。3月22日，厦门两块商住地迎来今年首拍，吸引包括世茂、融创、龙湖、保利等22家房企参拍，最高溢价率达45.6%;3月27日，天津一天出让6宗宅地，土地成交金额达52.7亿。
克而瑞统计，一季度北京土地成交共揽金583.5亿元，溢价率达40%。合肥、重庆、杭州的土地溢价率分别为86%、22%和32%。
另据中指数据，一季度宅地地价同比止跌转涨，热点一二线城市回温明显。300个城市宅地均价为4179元/平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17.0%;平均溢价率为14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。
今年以来，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。
21世纪经济报道调查显示，拍地热潮集中于一二线，三四线较为冷清。中指数据显示，20家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半，为59.0%;一线城市拿地金额占比升至19.6%，三四线城市拿地热度明显下降。
易居智库研究中心总监严跃进认为，一二线和三四线土拍出现分化，是调控节奏影响的，“一二线早就开始降温，开始复苏的时间也比三四线早”。
中指院则指出，一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力，短期内将保持一定热度，但三四线城市降温态势已现。
当前，一二线城市的卖地窗口还在敞开，4月热度还将延续。本月广州还有9宗地即将出让，涵盖增城、花都、黄埔三地;苏州将于4月24日集中出让7块地，其中狮山板块起拍楼面地价高达2万元/平方米。
高价地风险
严跃进分析，当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关，企业的资金面在改善，过去资金压得紧，现在不少房企发债成功，手里资金充裕了。
一部分房企乐观抢地，但热度直升的土地市场，并非所有房企乐见。
一家手头资金宽裕、打算重仓一二线的大型房企投资部人士表示，公司本来想趁市场调整、地价下行多买点地的，结果现在地价“下不去了”。
地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论，尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下，面对这个局部回暖的小阳春，不少房企还是选择谨慎应对。
在3月底的业绩会上，多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说，“最近的土地市场很多城市都偏热，溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标，今年拿地会非常小心”。
中海地产主席颜建国表示会适当买地，但不确定是否加大力度。“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这是个底线。至于到底买多少，还要看市场和财务状况。”
龙湖集团CEO邵明晓也表示，今年拿地会量入为出，保持净负债率全年在50%—60%之间。
中指数据可见，大型房企在拿地上并不积极。2019年一季度，20家品牌房企累计拿地5407万平方米，同比下降40.2%;累计拿地金额为2591亿元，同比下降35.3%。
严跃进提醒，土地市场突现热潮要警惕两大风险，“一是如果高地价超过限价，项目就会被套，二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。
中指认为，今年房企融资环境仍然偏紧，且今年房企已进入偿债高峰期，资金压力较大，并不能支撑土地市场的持续高涨;且一二线和三四线严重分化，全国土地市场全面回温的可能性不大。
