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宝龙地产千亿销售目标生 借款总额突破550亿
宝龙地产9日晚公布了2019年的业绩报告，营收、利润都出现大幅上涨，净利润更是同比上涨65%，升至约60.18亿元人民币。不过，毛利率出现了小幅走低。
2018年，宝龙地产提出要在2020年冲击千亿元销售规模，但如今这一口号不再提及，公司管理层也将2020年的销售目标定在750亿元。为实现这一目标，宝龙地产计划进一步升级原来的高周转模式。
营收利润双增长 毛利率小幅走低
年报显示，宝龙地产2019年录得营业收入260.42亿元，同比增长32.9%。据Wind数据，2015年-2019年，宝龙地产的年营收增速分别约为23.33、20.06%、9.12%、25.77%、32.86%，2019年的增速创下了近5年来的新高。
宝龙地产拥有四部分业务，分别是物业开发、物业投资、商业运营及住宅管理、其他物业开发相关业务，其中，物业开发是其主要的收入来源。2019年，宝龙地产实现物业开发收入约224.78亿元，同比增长34.9%，约占总营收的86%。其余三项收入，分别约为14.20亿元、13.93亿元、7.51亿元。
宝龙地产2019年的销售成本约为165.59亿元，同比增加37.5%，销售成本的增速快于营收增速，这也拖累了毛利及毛利率。2019年，宝龙地产毛利约为94.83亿元，较2018年同期增长约25.6%;毛利率为36.4%，较2018年同期的38.5%下降2.1个百分点。
有机构以在中国大陆与香港上市的房企为样本进行的统计显示，2019年上半年，毛利率TOP100房企的平均毛利率为41.33%。与这一数据相比，宝龙地产的毛利率略低于行业平均。
宝龙地产在几项净利润数据上，增速较高。2019年，宝龙地产实现净利润约60.2亿元，较2018年同期上升65%;核心盈利人民币43.9亿元，较2018年同期上升70.2%;归母核心盈利约人民币26.8亿元，较2018年同期上升45.3%。因数据向好，瑞银3月5日发布报告，首次覆盖宝龙地产并给予“买入”评级，目标价6.70港元/股。
据中新经纬客户端计算，营收与净利润的大幅上涨，虽让宝龙地产2019年的净利润率上升到了约23.22%，比2018年的18.69%高出4.5个百分点，但并没有超过2017年的24.90%。
净负债大幅下滑 借款总额突破550亿
负债方面，年报显示，截至2019年底，宝龙地产总资产1624.97亿元，总负债1235.90亿元，资产负债率约76.06%。据Wind数据，2014年-2018年，宝龙地产的负债率分别为65.86%、67.22%、69.13%、75.16%，有缓慢抬升态势。
净负债率方面，宝龙地产2019年底的净负债率约为81.2%，较2018年底101.6%大幅下降了20.4个百分点。年报认为，主要是由本集团为达致可持续增长而不断努力管理财务杠杆所致。但是，81.2%的净负债率也只是回归到2016年与2017年的水平，2016年、2017年宝龙地产的净负债率分别为76.6%、86.8%。
借款方面，截至2019年底，宝龙地产借款总额约为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%。其中，银行及其他借款约317.03亿元，公司债券约9.49亿元，短期融资券约10亿元，优先票据约130.73亿元。
值得一提的是，在2019年初举行2018年度业绩发布会上，宝龙地产有高管称：“2018年底的总债务规模是491亿元，按照董事会和管理层的要求，(2019)年底在490亿元的总额之内，不能再突破这个数字。”
552.63亿元借款总额中，一年内到期的借款约为153.21亿元，一年后到期的借款约为399.42亿元。以此计算，长短期债务比约为2.61，比2018年底上升11.5%;一年内到期的短期借款占借款总额的27.72%，占比偏高。
不过，至2019年底，宝龙地产现金(含等价物)及受限制现金共约236.71亿元，较2018年底增加约50.0%，完全能覆盖一年内到期的借款。
销售目标降低 继续推行高周转模式
宝龙地产于2009年实现上市，当年实现房地产销售额40.08亿元。2018年，宝龙地产执行董事兼总裁许华芳提出，要打造“369体系”，将2018年度销售目标提高至350亿元，2020年冲击1000亿元。
“369体系”是一种高周转模式，即3个月完成方案，6个月开始预售，9个月资金回笼。这一模式的实施，确实助推了宝龙地产物业销售业绩的快速增长，2018年合约销售总额为410.36亿元，同比上涨约96.5%，几近翻番。2019年，宝龙地产合约销售金额达603.5亿元，同比上涨47.1%，挺进中国房企60强。
对于2019年销售额的增加，宝龙地产解释称，主要是由于持续加强产品研发，产品定位准确，以及坚持品质要求及注重客户体验;住宅项目“369”开发模式提高开发效率，加快周转及去化取得良好效果。
只是，宝龙地产已经将2年前的千亿元销售目标抛之脑后，并将2020年的销售目标定为750亿元，预计较2019年上涨约25%。在3月10日下午举行的2019年线上业绩发布会上，许华芳说：“750亿的承诺一定要做到，我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”
克尔瑞研究中心认为，宝龙地产2020年计划可售货值1331亿人民币，要达到750亿元的销售目标，全年只需达到56.3%去化率，低于2019年约70%的去化率，完成全年目标的难度不大。
年报还称，高周转模式仍然是公司营销的主线，并且拟升级“369”开发模式，提高去化率，加速现金回流。
高周转模式可以说是一些房企快速扩充规模、提升资金使用效率的“法宝”，例如，碧桂园的“456”模式(即4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转)就被同行所效仿。但另一方面，高周转模式也被视为双刃剑，速度提升的背后，却是工程质量问题频出。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，高周转模式意味着短平快，要求企业快速开盘、销售、回款，这容易引发质量问题，现在不少龙头房企频频出现质量纠纷，就与高周转模式有关。因此，房企追逐规模的同时，要处理与质量的关系。
