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上海楼市新政显效 二手房带看量下降11% 住房限购门槛提高
“我们门店所在片区有两个千万的单子因为新政解约了。”上海一房产经纪人说道。
1月21日晚，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，通过一系列“组合拳”的方式调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。《意见》要求“对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。”
业内人士认为，上海在楼市较活跃、一些违规行为有所露头的情况下，果断对楼市“虚火”冒头就打，并以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本。
住房限购门槛提高，假离婚购房道路被堵
在此次出台的楼市新政中，最受关注的政策之一为严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
这一政策为认为是“打补丁”政策，严堵离婚买房的漏洞。在业内人士看来，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。
在经纪人小李经手的房产买卖中就遇到了“离婚以获首套资格”的情况。据经纪人小李介绍，他所服务的买家张女士于2020年12月拿到上海户口后就通过离婚的方式获得了首套房资格。落户后，小李先后带着客户看了三套房源，并最终和其中一位房东确定了交易买卖。
按照小李客户的情况，由于买家需要先卖掉外地的一套房子才能交上海房产的首付，因此付完定金后，买卖双方约定于2021年3月进行首付款转账。
“新政出来后，这个单子就很尴尬，因为定金已经交了，但是网签和贷款现在都办不了。因为二手房是卡你网签的时间。1月22日之前没有网签成功的都要按照新政策执行了，就是追溯离婚前的家庭套数。”小李说道。
据小李介绍，这样的情况并非个别。“我同事一个千万的案子也遇到了这样的情况，按照新政，买家直接被限购了，后来买卖双方和平解约了。”
未满五年的房子交易税直接提高，有客户因新政多出50万税费而解约
上海发布的新政中，还有一个最直接的政策是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
根据以往的规定，购买普通住宅首套房满2年交易时，免征增值税及附加，但是按照新政，必须满5年后才能免征增值税。
这也直接提高了未满5年房产交易时的税费。
以一套400万元满2年未满5年的普通住宅为例，新政前，该房产免征增值税及附加，但是新政后，该房产将缴纳约21万元的增值税。
“调整增值税免征年限对二手房市场的交易有直接的影响，对于满2年不满5年的普通住宅来说，客户成本直接被提高了。”经纪人小张说。
“目前，我们门店就有客户因为多出来的税费谁来承担的问题一直在讨论，但多数情况还是转嫁在买家头上。”小张说。
而在经纪人小李的门店中，同样的情况被摆在了买卖双方之间。有房东提出“不退定金且解约”或者“买家自行承担税费”的要求，但最终妥协下来的结果是房东掏2万元，中介公司退一部分中介费，其余税费由买家自行承担。
而对于部分非普通住宅而言，税费提高的更加明显，按照原来的政策，非普通住宅实行增值税差额征收，新政后则实行全额增收。
“我们门店还有一个大单子，因为增值税多出来50万元，也解约了。”小李说。
新政效果显现，二手房带看量下降11%
新政出台一周，对市场的效果已经开始显现。上海链家公布的一周(1/25-1/31)各项二手房指标来看，环比均出现下滑，其中，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。
上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，此次新政遏制假离婚买房、提高增值税年限等调控升级的措施对市场有效降温，特别是增值税年限的调整直指二手房市场，房东上调挂牌价的比例出现明显下降，降价占比提升6个百分点，而买家考虑到交易成本的增加，亦出现观望的情绪，叠加后续出台的法拍房限购、结构封顶放贷等组合拳，向市场释放“稳地价、稳房价、稳预期”的信号，起到为楼市降噪的作用。
